华侨城A年报透视：稳定为基，改革发展并行
2024年，我国经济总量再上新台阶，国内生产总值达134.9万亿元，同比增长5%。
在这样的宏观经济背景下，旅游与房地产行业呈现出不同的发展态势。旅游市场活力迸发，国内出游人次及旅游收入均显著增长，出入境旅游也大幅回暖。而房地产市场则在政策调控下呈现“U型”走势，逐步止跌回稳。
华侨城A以旅游和房地产作为主业，在这一年积极应对市场变化，围绕旅游与房地产业务不断调整策略，深入推进企业管理变革，为未来发展筑牢根基，在稳定、改革、发展的道路上持续前行。
截至2024年末，华侨城A实现营收544.07亿元。实现经营性净现金流54亿元，较2023年增加19.4亿元，连续两年为正，经营性净现金流稳步向好。此外，债务结构也不断优化，截至年末，有息负债总额1304亿元，其中中长期借款占比69%，平均融资成本为3.62%，较年初下降29bp，展现出强大的经营韧性和现金管理能力。
业务拓展期精耕细作
多元布局
2024年，国内旅游市场从快速复苏迈向转型发展新阶段，出游人次与消费活力均稳步增长。文化和旅游部数据显示，国内出游人次达56.2亿，同比增长14.8%；出游总花费5.8万亿元，同比增长17.1%。
华侨城A凭借在旅游业务领域的长期深耕，已占据先发优势。
在旅游板块，其构建“两核三维多点”发展格局，文旅资产广泛分布于深圳、北京、成都等核心城市。2024年，旗下文旅项目接待游客8081万人次，主营业务运营效率显著提升。过去一年，北京玛雅海滩水公园开业，品牌升级、服务与演艺优化，极大提升游客体验；天津欢乐谷创新推出“欢乐冰雪节”，打造综合娱雪乐园，精准把握冰雪旅游商机。
深圳前海欢乐港湾获评“国家4A级旅游景区”，顺德欢乐海岸PLUS探索在地文化与文商旅融合，举办特色活动，增强项目吸引力。在IP应用方面，欢乐谷以“城市IP娱乐主场”为思路，积极联动热门IP，如在“国潮文化节”引入众多国潮IP；深圳欢乐谷围绕“迷你星球”IP上新亲子乐园项目。
北京欢乐谷国潮文化节绮梦青花大巡游
同时，项目拓展成果显著，商管公司落地无锡交响音乐厅商业轻资产合作，酒店公司探索有限服务酒店发展，深圳创意文化园嘉途酒店顺利试业。
房地产业务作为华侨城A的另一核心业务，在“一体两翼三功能”新发展模式引领下，专业能力不断提升。以房地产开发为主体，精准匹配市场需求，提供从刚需到改善型、高端商业地产的多元产品。
项目规划设计注重建筑品质与居住环境，融入绿色环保理念，打造生态宜居社区。物业管理、商业运营等泛地产业务作为两翼，有力支撑房地产开发。物业管理团队持续提升服务水平，从基础服务拓展至社区文化建设、生活服务代办等，提高业主居住满意度。
2024年，华侨城A精准定位市场，实施有效营销策略，累计实现签约销售面积173万平方米，签约销售金额263亿元，旗下顺德天鹅堡二期、武汉青山红坊组团等多个项目在当地市场销售名列前茅。
进入2025年，华侨城以4.57亿元成功摘得重庆核心区约27亩土地，进一步深化其在西部地区的战略布局。值得一提的是，近年来华侨城持续加码西南地区，以“一体两翼三功能”房地产新发展模式赋能城市发展，成为推动区域经济高质量增长的重要力量。
标黄处为重庆华侨城竞得地块示意 来源：铭腾机构
在稳定中谋改革
重构发展战略
随着地产行业从增量时代迈入存量时代，越来越多的房企不再增加销售目标、追求规模化发展，转而通过主动管控销售规模，追求更加稳健的发展，这种行业发展特点的转变，企业也必然需要在内部做出调整，以适应行业变革。
华侨城A深知在复杂多变的市场环境中，唯有改革才能求生存、谋发展。
报告期内，华侨城A完成了8个在运营项目的管理重组。2022年至本报告期末，累计完成超过60个在运营项目的管理重组，各板块基本实现“一业一企、一企一业”运作。
深圳欢乐港湾获评国家4A级旅游景区
其中，房地产开发销售由各事业部负责，运营类资产按主题公园、自然景区、商业、酒店类别分别交予欢乐谷、旅发、商管、酒店等专业公司集中运营。
“各专业公司以内部项目为基础，提供专业运营服务，赚取市场化的服务费用，逐步培育独立自主的发展能力，并积极对外寻求市场化拓展机会。”华侨城A在年报中提到。
这种内部组织架构的调整，很大程度上激发了企业内生动力，提升运营效率。
旗下酒店公司连续6年入围“中国饭店集团60强”，商管公司首次进入行业前30强，华服公司获评“2024中国物业服务百强企业”，子公司的专业化发展为集团转型升级提供有力支撑。
通过专业化整合，华侨城A主营业务运营效益稳步提升，现金流状况安全。同时，华侨城A秉承稳健的财务策略，合理控制有息负债规模，持续推进债务结构优化。截至2024年末，其有息负债总额1304亿元，其中中长期借款占比69%，平均融资成本为3.62%，较年初下降29bp。
坚守初心
重塑核心竞争力
华侨城，作为中国改革开放的一面旗帜，在与中国人对优质生活需求的“赛跑”中，不断创新，逐渐形成了“优质生活创想家”的理念，并凝聚了自己的核心竞争力。
华侨城大厦
首先，从宏观层面看，随着住房支持政策的不断推出和落地，2025年房地产市场大概率为探底、积蓄企稳条件的一年。与此同时，文旅行业的战略地位在《政府工作报告》中得以强化，报告明确提出“释放文化、旅游、体育等消费潜力”的战略部署，并将文化和旅游业定位为支柱产业进行重点培育。
这对华侨城来说，也将预示着新的发展机遇。展望未来，华侨城A将继续深耕旅游与房地产业务，重塑核心竞争力。
值得一提的是，在年报中还透露了华侨城A前十大流通股东的变化情况，新进的流通股东中，出现了全国社保基金一一八组合的身影，八组合本期持有华侨城A4008万股，占流通股比例为0.58%。
社保基金作为价值投资的代表，对投资标的的基本面、发展潜力及长期价值等通常会有综合考量，其入场一定程度反映了市场对华侨城A发展前景的积极预期。
对于接下来核心业务的发展策略，华侨城A称，“公司坚定走专业化、市场化道路，深耕旅游与房地产主业。在旅游领域，创新产品服务，打造特色项目，旗下主题公园等屡获佳绩，酒店品牌也实现焕新升级。房地产业务聚焦区域需求，提升产品力，多项目区域销售领先。同时，提升文旅商服运营及物业服务水平。”
“公司将聚焦核心区域、核心城市、核心地段，提升获取稀缺优质资源的能力，优化资源布局，发挥投资对高质量发展的牵引和推动作用，进一步夯实主业发展空间。积极跟进各地政府收储商品房、土地调规/置换等有利政策，盘活现有项目，实现开发价值提升，优化公司房地产资源结构。”华侨城A进一步提到。
